html模版上海樓市因限購限貸略顯頹勢 學區房租隨季節波動靜電除油機
據部分房產中介監測數據顯示,近期上海樓市成交量及交易價格略顯頹勢,市場人士認為,其主要原因在於相關限購及限貸政策,導致購房人群開始觀望所致。同期上海房屋租金指數也出現連續下跌,被解讀為上海房租回落明顯。

靜電機保養 近日,記者先後走訪瞭上海核心及邊緣城區,以瞭解真實的房價、房租變化情況。

價格回落 拐點來臨?

在記者實地走訪中,鏈傢的中介人士告訴記者一個有趣的現象,上海目前置換率高的房子基本價位在300萬~500萬元以及800萬~1100萬元的房子,而介於500萬~800萬元價格區間的房子則有兩種情況:老小區的房子抬價到500萬元以上沒有人要,好小區的房子則不可能低於800萬元。

記者實地探訪的一處非學區老舊房建於上世紀90年代,為三層木質樓梯,後又在上面加建瞭兩層。其加建的四樓一套總面積58平方米的兩居室,單價達到6.9萬元/平方米左右,總價在400萬元以上。

“一線樓市價格回落,我認為還不會形成拐點。學區和地鐵是永恒的主題,量價漲跌是正常現象。銀行信貸政策是一個關鍵,如果二套房認定標準做出調整,價格肯定還會起來,所以說後續價格走勢主要還看調控政策。”周邊區域一位鏈傢地產人士對記者表示。

楊浦區屬於上海教育資源集中的行政區,部分人成交二手房是為瞭落戶掛學區,據悉目前較好的學區房價格可以達到8萬元/平方米上下。

閔行區七寶鎮一傢大型連鎖房屋中介人士表示,近期確實有一些客戶前來咨詢“房價回落”的影響,但以他多年二手房交易的經驗來看,並不推薦現在去跟風拋售,如果是置換、自住等剛性需求,也一定要買賣同時進行。他認為,近期成交量及交易價格略顯頹勢,主要原因在於相關限購及限貸政策,導致購房人群開始觀望。“相比北京而言,上海的首套房首付比例及銀行貸款利率上浮情況等都還算比較溫和。”

另一方面,上海目前對防止國有資產流失監管進一步趨嚴。位於楊浦區四平路沿線的部隊房產面臨大范圍收回,之前出租經營的一樓商鋪全部被查封,其他樓層對於“隻租不賣”的監管也非常嚴密。

核心區租金穩定

閔行區是上海市區西南的一個行政區,其轄區內七寶片區最近3個月來租金松動比較明顯。據瞭解,七寶鎮一處75平方米左右的精裝修兩房,月租金已經從5800元降到4500元~4800元。但據該片區一傢大型連鎖房屋中介稱,租金松動有其特殊原因:“浦西規模最大的建材批發市場今年2月停止營業,商戶集中搬遷導致周邊二手房供過於求,房租因此下降。”

閔行區古美街道中原地產人士告訴記者,該拆遷的影響至少要持續3~4年,但建材市場不是消失,而是轉移到松江區去瞭,所以這段時間松江泗涇等地的二手房買賣、租賃價格均有所上揚。

靜安區、黃浦區、徐匯區是上海傳統核心城區,也是外國人來滬居住首選地,區域內高端住宅主要面向外籍人士。據一位在該區域擁有房產的業主介紹,自己這套一居室的房子主要出租給外國人,月租金1.5萬左右。

據貞一房產人員介紹,這一區域租房價格主要靠外國人拉動,不少外國人收入以美元計價,房租承擔能力較強,但目前的價格差不多“到頂”瞭,很難再高上去。

至於面向國內普通白領的公寓,以靜安區地鐵二號線沿線兩居室為例,房屋租金多分佈在6500元~7500元一線,而在黃浦區人民廣場附近,一個單間的租金就可能達到6000元~8000元。

距離地鐵口的遠近會對租金產生很大影響。該中介人員稱,上海的住宅區,步行10分鐘到地鐵站和步行5分鐘到地鐵站,價差可能達到2000元。至於上海郊區,如青浦、寶山、崇明、嘉定等地,租金和買賣價格也還在上漲。

學區房租隨季節因素波動

記者走訪瞭高校集中的楊浦區。以兩室戶一廳一衛、70~80平米的戶型為例,最近的房屋出租價格上浮約200~300元。鏈傢中介告訴記者,5、6月迎來畢業季,房租會較此前有所上漲,房源也會相應緊俏,兩戶室房型更受青睞,成交率較高。記者6月2日分別在數傢中介“看好”的8套兩戶室房源,截至4日下午,據稱已經租出6套。

另有中介人士告訴記者,每年的5、6月份是租房旺季,而12月份則是淡季。“隨著年末將近,外地人離開上海,租客減少;屋主也不願意在過年期間將房子閑置,因此年前的房租均會有所下降。例如一套一居室的房屋,12月份的租金就會降低至2800元,農歷春節後租金又會上漲至3500元。” 他補充說,由於上海落戶政策更加嚴格,今年來滬人員少瞭大約10%,但是上海整體的租金隻能說增速有所放緩,應該不可能下跌。



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